Налог с продажи квартиры и недвижимости в Беларуси в 2026 году

Продажа недвижимости в Беларуси — один из тех случаев, когда незнание налогового законодательства обходится дорого: сделку могут не удостоверить, а к просроченному налогу добавят штраф 15% и пени. При этом в большинстве случаев налог платить не нужно — если знать правила. Разбираем всё по главе 18 Налогового кодекса Республики Беларусь.

Главное правило: 1 раз в 5 лет без налога

Согласно статье 208 НК РБ, гражданин вправе продавать объекты недвижимости один раз в течение пяти лет без уплаты подоходного налога. Это правило распространяется на следующие виды имущества:

• квартиры;
• жилые дома (с хозяйственными постройками);
• садовые домики (с хозяйственными постройками);
• дачи;
• земельные участки, принадлежащие на праве собственности;
• гаражи (отдельностоящие и в составе гаражного кооператива);
• машиноместа (в паркингах и на выделенных площадках);
• незавершённое строительство капитального строения.

Ключевой нюанс: льгота распространяется на каждый вид имущества отдельно. Если в течение пяти лет продаётся квартира и гараж — это два разных объекта разного вида, и ни одна из сделок налогом не облагается.

Когда нужно платить налог 13%

Подоходный налог по ставке 13% уплачивается в следующих случаях:

1. Вторая продажа однотипной недвижимости за 5 лет. Если в течение пяти лет вы продаёте второй объект того же вида (например, вторую квартиру) — с дохода от этой сделки удерживается 13% подоходного налога.
2. Продажа нежилой коммерческой недвижимости. Офисы, торговые помещения, склады, административные объекты — льгота на них не распространяется. Такая недвижимость облагается налогом при любой продаже.
3. Продавец является налоговым нерезидентом. Налоговый нерезидент — физическое лицо, находящееся на территории Беларуси менее 183 дней в текущем календарном году. Для нерезидентов ставка подоходного налога составляет 13% и уплачивается до регистрации сделки. Льгота «1 раз в 5 лет» на нерезидентов не распространяется.

Важный нюанс: резидентство определяется на момент совершения сделки по текущему календарному году. Если вы постоянно живёте в Беларуси, но продаёте квартиру в январе–феврале — до набора 183 дней в текущем году — вы формально являетесь нерезидентом на дату сделки, даже если в прошлом году находились в стране более 183 дней.

Как рассчитывается сумма налога

Подоходный налог при продаже недвижимости уплачивается не со всей суммы сделки, а с чистого дохода — разницы между ценой продажи и ценой покупки.

Пример расчёта: Квартира куплена за 70 000 USD в эквиваленте, продана за 75 000 USD в эквиваленте. Доход — 5 000 USD. Налог: 5 000 × 13% = 650 USD в эквиваленте (уплачивается в белорусских рублях по курсу Нацбанка на дату совершения сделки).

Важно: поскольку сделки с недвижимостью в Беларуси совершаются в белорусских рублях, при расчёте налога учитывается курсовая разница. Если рубль ослаб за период владения — налогооблагаемый доход в рублях может возникнуть даже при продаже за ту же валютную сумму, что и покупка.

Если цена продажи ниже цены покупки — дохода нет, налог не начисляется. Однако обязанность подать декларацию при второй продаже за 5 лет сохраняется.

Имущественный налоговый вычет: как уменьшить сумму налога

Если документально подтверждённых расходов на приобретение нет или они значительно ниже рыночной стоимости, налогоплательщик вправе применить имущественный налоговый вычет в соответствии с пп. 1.2 п. 1 ст. 211 НК.

Вычет предоставляется по выбору плательщика в одном из двух вариантов:

Вариант 1. Вычет в размере фактических расходов на приобретение объекта — при наличии подтверждающих документов (договор купли-продажи, платёжные документы).

Вариант 2. Вычет в размере 20% от цены продажи — применяется налоговыми резидентами, если документы об исходной стоимости отсутствуют либо если расходы составляют менее 20% от суммы продажи.

Для налоговых нерезидентов размер фиксированного вычета при отсутствии подтверждающих документов составляет 10% (а не 20%) от общей суммы подлежащего налогообложению дохода от продажи (пп. 1.2 п. 1 ст. 211 НК).

Также налогоплательщик вправе использовать имущественный вычет на строительство и приобретение жилья по пп. 1.1 п. 1 ст. 211 НК — при наличии права на него.

Особые случаи: когда налог не платится

Наследство

При продаже недвижимости, полученной по наследству (как по закону, так и по завещанию), действует специальное правило: такая продажа не учитывается при подсчёте количества сделок в пятилетнем периоде. Это означает: если в течение 5 лет вы продаёте одну обычную квартиру и одну унаследованную — обе сделки не облагаются налогом.

Исключение для нерезидентов: льгота по наследству на налоговых нерезидентов Беларуси не распространяется. Нерезидент платит 13% с продажи унаследованной недвижимости в общем порядке.

Сделки между близкими родственниками

Если недвижимость продаётся близкому родственнику (супруг, родители, дети, усыновители, усыновлённые, родные братья и сёстры, дед, бабка, внуки), подоходный налог не уплачивается. Исключение — если сделка связана с предпринимательской деятельностью сторон.

Дарение вместо продажи

Ряд собственников оформляет дарственную родственнику с незапятнанным пятилетним периодом — чтобы тот впоследствии продал недвижимость без налога. Схема законна при соблюдении всех условий, но требует юридически грамотного оформления.

Как правильно считать пятилетний срок

Пятилетний период отсчитывается не по календарным годам, а по дате нотариального удостоверения предыдущей сделки.

Пример: квартира продана 3 сентября 2021 года. Следующую аналогичную продажу без налога можно совершить начиная с 4 сентября 2026 года — то есть ровно через 5 лет. Продажа 3 сентября 2026 года ещё попадает в запрещённый период.

Порядок уплаты налога и подачи декларации

При первой продаже (без налога)

Декларация не подаётся, налог не уплачивается. Нотариус удостоверяет сделку на основании заявления продавца.

При второй продаже (с налогом — для резидентов)

Шаг 1. До совершения сделки нотариус сообщает в налоговую инспекцию по месту нахождения объекта о предстоящей продаже.

Шаг 2. Налоговый орган выдаёт уведомление с суммой предполагаемого дохода и исчисленным налогом — на основании заявленной цены продажи.

Шаг 3. Продавец уплачивает налог и представляет квитанцию нотариусу. Только после этого сделка удостоверяется.

Шаг 4. По итогам года (до 31 марта следующего года) подаётся налоговая декларация с фактическими данными о доходе. Если фактическая сумма продажи отличается от заявленной — производится перерасчёт.

Шаг 5. При наличии доплаты — уплата в течение 5 рабочих дней после подачи декларации. При переплате — подача заявления на возврат, средства перечисляются в течение 15 календарных дней.

Для налоговых нерезидентов

Налог уплачивается до нотариального удостоверения сделки в обязательном порядке. Без подтверждения уплаты нотариус сделку не удостоверит.

Ответственность за неуплату налога

Налоговый кодекс РБ и Уголовный кодекс предусматривают серьёзные последствия за уклонение от уплаты налогов при продаже недвижимости:

Нормативная база

Вопросы налогообложения при продаже недвижимости нередко оказываются сложнее, чем кажутся: совместная собственность супругов, наследственные доли, сделки через доверенность, мена с доплатой — каждый случай имеет свои нюансы. Специалисты buhbrest.by помогут правильно рассчитать налог, оформить вычет и подать декларацию без ошибок.

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли платить налог, если квартира продаётся дешевле, чем покупалась? Налог не начисляется — дохода нет. Но декларацию при второй продаже за 5 лет подать всё равно нужно.

Считается ли обмен квартир продажей? Да. Договор мены — это два встречных договора купли-продажи. Каждая сторона является продавцом своего объекта и покупателем чужого. Мена учитывается при подсчёте пятилетнего периода.

Что если я продал недвижимость в 2025 году и не заплатил налог — ещё можно исправить? Да. Срок подачи декларации за 2025 год — до 31 марта 2026 года, срок уплаты налога — до 1 июня 2026 года. Если сроки пропущены — обратитесь в налоговую инспекцию: добровольное исполнение обязанности до выявления нарушения позволяет избежать уголовной ответственности.

Я нерезидент и продаю квартиру — могу ли я применить вычет? Да. Нерезидент вправе применить имущественный вычет по пп. 1.2 п. 1 ст. 211 НК: либо в размере документально подтверждённых расходов на приобретение, либо в размере 10% от суммы подлежащего налогообложению дохода (для нерезидентов этот процент ниже, чем для резидентов).